時(shí)隔15年，存量央行表態(tài)釋放出新一輪存量房貸利率調(diào)降的房貸信號，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。利率

央行罕見表態(tài)！真降存量房貸利率真的銀行要降？ 

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)情況新聞發(fā)布會上表示，存量由于理財(cái)收益率、房貸房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，利率居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的真降現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾提出：“按照市場化、銀行法治化原則，存量我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，房貸或者是利率新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

央行表態(tài)有三點(diǎn)值得注意。真降

一是銀行央行承認(rèn)了居民提前還款對銀行經(jīng)營帶來的壓力。

二是強(qiáng)調(diào)要按照市場化、法治化原則，多位分析人士認(rèn)為，這排除了全面調(diào)降存量利率的可能。

三是提出了存量房貸利率調(diào)整可以直接降（變更合同條款）或間接降（貸款以新?lián)Q舊）。

2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，央行也曾經(jīng)下調(diào)存量房貸利率。那么，央行此次表態(tài)“松口”，與2008年的情況有何不同？存量房貸是否真的會下降嗎？實(shí)現(xiàn)路徑是什么？對購房者和銀行有何影響？

 與2008年不同：當(dāng)前地產(chǎn)、銀行面臨更大壓力

2008年10月，為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，中國人銀行規(guī)定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70％，之后存量房貸利率出現(xiàn)了快速下行。不過，與2008年不同的是，此次央行“松口”的背后是地產(chǎn)和銀行面臨更大的壓力。

華鑫證券研報(bào)顯示，2008 年時(shí)期出現(xiàn)了商品房成交量減少，房屋價(jià)格漲幅有所回落，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，房屋新開工面積增速和土地購置面積下降，使得商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。而當(dāng)前地產(chǎn)銷售和價(jià)格回落更為明顯，開工和土地購置增速也持續(xù)探底，僅有竣工在“保交樓”的助推下高位運(yùn)行。因此市場總體對于地產(chǎn)的信心較弱，居民加杠桿意愿十分低迷，導(dǎo)致銀行端地產(chǎn)房貸相關(guān)數(shù)據(jù)的全面回落。

 （2008年和2022年房地產(chǎn)壓力對比，來源：華鑫證券）

當(dāng)前銀行端壓力更大。2023年一季度金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為53.9萬億元，但是增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度處在極低水平，2022年四季度金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額同比增速1.5%，而2023年一季度進(jìn)一步回落至1.3%；2023年一季度個(gè)人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%的歷史低位；商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的比重也同樣出現(xiàn)了回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個(gè)百分點(diǎn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，與2008年相比，當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展的基本面和預(yù)期接近于觸底的狀態(tài)，僅僅依托單一的金融政策是不足以調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的發(fā)展，必須使用配套的房地產(chǎn)調(diào)控政策，形成“組合拳”。目前的政策主要聚焦于放寬三四線城市的購房調(diào)控，但三四線城市的購房需求已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，實(shí)際上一線城市的購房需求還很充足。

郭毅稱，從市場感受者來看，目前房地產(chǎn)市場是“寒冷”的，但從調(diào)控者來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策屬于合理——因其目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而非激活房地產(chǎn)市場。一旦放松一線城市的調(diào)控政策，會導(dǎo)致房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲會掩飾上述問題，但是又會引發(fā)新一輪泡沫。

會降嗎？多家銀行最新回應(yīng)

業(yè)內(nèi)：三四線城市下調(diào)機(jī)會更大

7月17日，21記者向北京、廣州，以及長三角地區(qū)的大型銀行求證，目前暫未出臺調(diào)降存量房貸利率的政策。

多家銀行回應(yīng)：暫未收到通知

7月16日，中信證券表示，此次央行對于降低房貸利率的表態(tài)是鼓勵(lì)協(xié)商，而不是強(qiáng)制。因此，銀行對于此次“降貸指引”的跟進(jìn)反饋將存在一段“真空期”。也就是說，真正享受到降貸的實(shí)惠或許還要等些時(shí)日。中泰證券亦指出，存量房貸利率全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。

多位地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前不同省份、城市的調(diào)控政策不同，個(gè)人住房貸款政策和利率差異較大，“一刀切”下調(diào)存量房貸利率的難度較大，要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

“本輪存量房貸利率不會像 2008年時(shí)期出現(xiàn)一刀切的情況，更多可能根據(jù)存量房貸利率的不同，分階梯進(jìn)行差異化下調(diào)。”華鑫證券亦指出，相比2008年的表態(tài)，當(dāng)前央行更直接指出了存量房貸，因此預(yù)計(jì)本輪存量房貸的置換或?qū)⒏彀l(fā)生。但是鑒于當(dāng)前的房貸利率結(jié)構(gòu)與2008年有明顯的不同，且銀行仍要繼續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)來激發(fā)內(nèi)生動(dòng)能的修復(fù)，不會出現(xiàn)“一刀切”的調(diào)整情況。

“現(xiàn)在房貸利差已經(jīng)很窄了，下調(diào)空間有限。”一家股份制商業(yè)銀行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)前來看，銀行下調(diào)存量房貸利率的空間不大。綜合來看，大行在存量房貸利率下調(diào)上空間更大。

“三四線城市執(zhí)行存量房貸利率下調(diào)的機(jī)會更大。”郭毅表示，目前很多三、四、五線城市已經(jīng)對增量房貸給予了很大力度的優(yōu)惠，房貸利率水平基本為3.8%左右，明顯高出存量房貸，但是一線城市增量房貸利率一般是在基準(zhǔn)利率上還有“加點(diǎn)”，與存量房貸差距較小，調(diào)整意義不大。只有增量房貸和存量房貸存在較大息差，銀行調(diào)整存量貸款利率，才更有利于減少貸款人提前還款的行為，保持貸款總額穩(wěn)定，銀行操作的動(dòng)力才越大。

“短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，按照講市場化法、法制化的原則，商業(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款受《合同法》的保護(hù)，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。其次，商業(yè)銀行以盈利為目的運(yùn)營，降低存量房貸利率會沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時(shí)，目前對大型國有銀行的考核中，對利潤和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。因此，銀行下調(diào)存量貸款利率的動(dòng)力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，以社會責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。

對購房者和銀行有何影響？

對于“房奴”而言，下調(diào)房貸利率是利好消息，能夠直接減輕房貸壓力。

據(jù)中信證券計(jì)算，以100萬元房貸額、30年還款期，等額本息還款方式為例，在5.95%的房貸利率高點(diǎn)貸款，利息合計(jì)約114萬元。而以最新LPR4.2%的利率貸款來計(jì)算，利息合計(jì)約76萬元，節(jié)省了約38萬元。

不過中泰證券認(rèn)為，在市場化協(xié)商和博弈的過程，考慮個(gè)人的資金還款能力，預(yù)計(jì)存量房貸下調(diào)比例不會很大。可以參考的是，據(jù)其測算，2008、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。

對于商業(yè)銀行而言，存量房貸利率下調(diào)可能對銀行盈利造成影響，導(dǎo)致銀行凈息差壓力上升。

根據(jù)中信證券研究部在今年2月時(shí)的測算，如果25%-50%的存量按揭貸款下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388億元-776億元。

7月16日，中泰證券按照假設(shè)存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp進(jìn)行了測算，發(fā)現(xiàn)對上市銀行息差影響在0.54bp—5.38bp，對其營收影響在0.24%—2.43%，對其利潤影響在0.6%—5.5%。分板塊來看，（下調(diào)存量房貸利率的）影響由大至小為大行、股份行、城商行、農(nóng)商行。浙商銀行、寧波銀行、南京銀行、常熟銀行以及張家港銀行由于按揭占比不高，受影響相對較小。

不過，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，雖然存量房貸“降息”會給銀行帶來利息損失，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，但有望減少提前還貸現(xiàn)象，整體有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表。

值得注意的是，行業(yè)分析認(rèn)為，銀行未來的“內(nèi)卷”會非常嚴(yán)重。

21記者查詢wind發(fā)現(xiàn)，個(gè)人貸款余額在2022年第一季度以來首次減少，直到2023年一季度未有明顯上升趨勢，一直維持在38萬億元—39萬億元水平。李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這意味著蛋糕在變小，按揭市場從“賣方市場”進(jìn)入“買方市場”。“資產(chǎn)越來越荒”的情況下，銀行必然會加速“內(nèi)卷”來爭奪房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。例如以低利率爭取新客戶辦理按揭，以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉(zhuǎn)按揭”，或者以經(jīng)營貸置換房貸。 

（ 2019年-2023年一季度，個(gè)人住房貸款余額情況， 數(shù)據(jù)來源：本報(bào)記者依據(jù)wind整理）

李宇嘉表示，除了提前還貸，近年來以經(jīng)營貸置換房貸（存在利差）也如火如荼。也就是說，雖然7月14日央行提出鼓勵(lì)銀行“新發(fā)放貸款置換原有貸款”，但這種變相“轉(zhuǎn)按揭”（購房者重新申請低利率貸款置換高利率房貸）早就發(fā)生了，如下圖所示。

（近年來居民用經(jīng)營貸置換按揭貸情況，來源：wind）

華鑫證券認(rèn)為，當(dāng)前房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)的稀缺性進(jìn)一步凸顯，銀行對于“挖墻腳”的防范意識將會更強(qiáng)，加之 2008 年時(shí)期的操作經(jīng)驗(yàn)（規(guī)模較小的銀行有更多動(dòng)力去進(jìn)行存量房貸的置換，因?yàn)榭梢粤糇〈筱y行的優(yōu)質(zhì)客戶），使得存量房貸降息的落地將更為順暢。但也要注意存量房貸的優(yōu)惠會給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個(gè)人住房貸款余額占比更高的國有大銀行的壓力凸顯，因此本輪的存量房貸優(yōu)惠預(yù)計(jì)還是從中小銀行開始，逐步擴(kuò)散到大型國有銀行。

一位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，房地產(chǎn)是當(dāng)前產(chǎn)能過剩的行業(yè)，銀行業(yè)也面臨過剩，預(yù)計(jì)未來行業(yè)集中度會提高，會有部分中小銀行退出市場。

如何減少存量房貸利率下調(diào)對銀行利潤的影響？溫斌稱，可以繼續(xù)通過下調(diào)存款利率、優(yōu)化結(jié)構(gòu)性貨幣工具等方式對沖對銀行利潤的影響。

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，央行可通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，央行銀行可以對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動(dòng)性。

年內(nèi)或再度降準(zhǔn)？

國家統(tǒng)計(jì)局7月17日公布數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%。分季度看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，二季度增長6.3%，二季度增速略低于市場預(yù)期。與此同時(shí)，二季度以來國務(wù)院在多個(gè)會議提出，要推出一批政策措施。在此背景下，市場對下半年財(cái)政政策、貨幣政策的討論增加。

但結(jié)合官方定調(diào)及政策約束看，貨幣政策方面下半年降準(zhǔn)的概率較高，一些新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具可能會創(chuàng)設(shè)。

降準(zhǔn)不能僅理解為貨幣政策寬松的操作，也是央行流動(dòng)性管理、降低銀行負(fù)債成本的工具。從過往看，在2021年二三季度，貨幣政策委員會例會僅提到“搞好跨周期設(shè)計(jì)”，但次季度央行也有降準(zhǔn)的操作。

光大證券首席固收分析師張旭表示，在部分準(zhǔn)備金制度下，商業(yè)銀行發(fā)放貸款（或進(jìn)行其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)）會對超儲形成消耗，而降準(zhǔn)是補(bǔ)充超儲最為根本、徹底的工具。下一階段，貨幣當(dāng)局將保持信貸合理增長，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)今年下半年央行大概率會再度運(yùn)用降準(zhǔn)工具向銀行體系提供低成本的長期流動(dòng)性。