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9月24日，存量央行宣布，房貸降低存量房貸利率，利率落地引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的調降附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。存量

隨著央行的房貸官宣，存量房貸利率的利率落地下調已經變得毫無懸念，市場信心迅速恢復。調降9月25日，存量地產股延續漲勢，房貸多只股票漲停；與此同時，利率落地樓市也迅速響應，調降據中原找房統計，存量截至9月25日，房貸中原找房APP訪問用戶量上漲168%，利率落地咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。

而關于存量房貸利率的討論，市場的關注點也已從“是否會落地”，轉向調整何時生效，以及銀行的應對措施。

降調細則還未出臺，或有兩種路徑

9月25日，南都灣財社記者聯系了深圳部分銀行，了解后續存量房貸利率調降執行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經理明確告訴記者，已關注到存量房貸利率調整政策，會降調，但還不知道怎么調，目前所有銀行都在等細則。

據媒體報道，部分銀行表示預計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網、手機銀行、官方公眾號、網點等多個渠道或平臺進行公示。

除了落地時間引發討論外，圍繞“怎么調”的問題，市場也出現了不同的聲音。

南都灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協商制定房貸新的利率；“轉按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。

回顧過去，我國此前經歷過兩輪存量按揭利率下調，分別在2008及2023年。從下調方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調低至0.7倍，同時放開了轉按揭；2023年8月的存量貸款利率下調針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調0.73個百分點，多數銀行采用了系統自動調整的方式，直接降低后續月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

因此今年以來，在考慮調整房貸利率的時候，“重定價”和“轉按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調整，邏輯上可能采用兩種方式：

一是類似于2023年下半年，銀行新發放貸款置換或協商確定新利率，調整存量房貸利率的加點幅度；二是轉按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三方。

“轉按揭”引討論，機制仍有待完善

從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續保留這部分資產。廣發證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。

但針對“轉按揭”的方式，業內認為轉按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標準不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風險，需要更細致的機制設計與約束。

不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監管部門的進一步明確和指導。

事實上，從歷史兩次降調的政策效果來看，業內普遍認為，2023年存量房貸利率下調主要采用了“重定價”的方式，政策執行力強，實施效果較好；而2008年“轉按揭”業務放開，針對新客戶的房貸利率7折優惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優質客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當年銀行業息差降幅較大。

對于存量房貸跨行轉按揭，央行行長潘功勝在國新辦發布會上有明確回應，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

南都灣財社記者同時關注到，“轉按揭”的降調方式也曾引發存量房貸業主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發現他們的房子估價有所下降。如果實施轉按揭政策時需要對房產進行重新評估，那么房產的估值下降可能會導致可貸款的金額減少。

這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務負擔。

“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。”潘功勝在發布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。